EDUKASI – Dalam praktik transaksi properti di Indonesia, tidak sedikit masyarakat membeli tanah atau rumah hanya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dokumen ini sering digunakan ketika proses jual beli belum bisa dilakukan secara penuh di hadapan pejabat pembuat akta tanah.
Bagi sebagian orang, PPJB dianggap sudah cukup aman sebagai dasar kepemilikan. Padahal secara hukum, membeli tanah hanya dengan PPJB memiliki sejumlah risiko yang perlu dipahami sejak awal.
Apa Itu PPJB?
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB merupakan perjanjian pendahuluan antara penjual dan pembeli sebelum dilaksanakannya akta jual beli yang sebenarnya.
Dalam praktiknya, PPJB biasanya dibuat karena beberapa alasan, misalnya:
- Sertifikat tanah masih dalam proses pemecahan atau balik nama
- Pembayaran belum dilakukan secara penuh
- Persyaratan administrasi belum lengkap
- Pajak atau biaya transaksi belum diselesaikan
Dengan adanya PPJB, para pihak sepakat bahwa di kemudian hari akan dilakukan transaksi jual beli secara resmi melalui Akta Jual Beli (AJB).
PPJB Bukan Bukti Kepemilikan Tanah
Salah satu hal yang sering disalahpahami adalah anggapan bahwa PPJB sama dengan bukti kepemilikan tanah. Padahal secara hukum, PPJB tidak memindahkan hak atas tanah.
Peralihan hak atas tanah secara sah baru terjadi ketika dibuat Akta Jual Beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Artinya, selama transaksi masih sebatas PPJB, secara hukum tanah tersebut masih tercatat atas nama penjual.
Risiko Membeli Tanah Hanya dengan PPJB
Meskipun sering digunakan dalam praktik, membeli tanah hanya dengan PPJB memiliki beberapa risiko yang cukup serius.
1. Tanah Masih Secara Hukum Milik Penjual
Karena belum ada AJB dan balik nama sertifikat, tanah tersebut secara hukum tetap menjadi milik penjual. Jika terjadi sengketa, posisi pembeli bisa menjadi lebih lemah.
2. Potensi Tanah Dijual ke Pihak Lain
Dalam beberapa kasus, penjual yang tidak beritikad baik dapat menjual tanah yang sama kepada pihak lain. Jika pihak lain tersebut melakukan transaksi resmi melalui AJB terlebih dahulu, maka pembeli yang hanya memegang PPJB dapat dirugikan.
3. Risiko Sengketa dengan Ahli Waris
Jika penjual meninggal dunia sebelum AJB dibuat, pembeli harus berhadapan dengan ahli waris. Tidak jarang ahli waris menolak melanjutkan transaksi atau bahkan menggugat keabsahan PPJB.
4. Kesulitan Mengurus Balik Nama Sertifikat
PPJB tidak dapat digunakan langsung untuk melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan. Pembeli tetap harus membuat AJB terlebih dahulu.
5. Potensi Sengketa di Pengadilan
Jika penjual tidak mau melanjutkan proses jual beli, pembeli sering kali harus mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menuntut pelaksanaan perjanjian.
Apakah PPJB Tetap Memiliki Kekuatan Hukum?
Meskipun memiliki risiko, PPJB tetap merupakan perjanjian yang sah sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Jika salah satu pihak tidak melaksanakan isi PPJB, maka pihak lain dapat menuntut melalui gugatan wanprestasi di pengadilan.
Namun demikian, proses hukum tentu memerlukan waktu dan biaya. Karena itu, mengandalkan PPJB saja tanpa segera menindaklanjutinya dengan AJB bukanlah langkah yang aman.
Cara Mengurangi Risiko Saat Transaksi PPJB
Agar transaksi lebih aman, ada beberapa langkah yang sebaiknya dilakukan sebelum menandatangani PPJB.
Pertama, pastikan status tanah jelas dan sertifikatnya benar-benar milik penjual. Kedua, gunakan PPJB yang dibuat secara resmi di hadapan notaris agar memiliki kekuatan pembuktian yang lebih kuat. Ketiga, segera lakukan proses AJB dan balik nama setelah semua persyaratan terpenuhi.
Semakin lama transaksi berhenti pada tahap PPJB, semakin besar pula risiko yang dapat muncul.
PPJB memang sering digunakan dalam transaksi properti sebagai perjanjian pendahuluan sebelum jual beli resmi dilakukan. Namun penting dipahami bahwa PPJB bukan bukti kepemilikan tanah dan tidak memindahkan hak atas tanah.
Karena itu, membeli tanah hanya berdasarkan PPJB memiliki sejumlah risiko hukum yang perlu diantisipasi. Langkah paling aman tetaplah menyelesaikan transaksi melalui Akta Jual Beli dan proses balik nama sertifikat agar kepemilikan memiliki kepastian hukum.
* Kanal Edukasi di Jendela Hukum dikelola secara kolaboratif bersama Tim Dignity Law sebagai bagian dari upaya bersama untuk meningkatkan literasi hukum masyarakat melalui penyajian informasi hukum yang mudah dipahami, akurat, dan bertanggung jawab.
