INSIGHT – Membeli rumah seharusnya menjadi langkah menuju kepastian tempat tinggal. Namun, persoalan bisa berubah menjadi sengketa ketika setelah transaksi selesai pembeli baru mengetahui bahwa rumah yang dibelinya ternyata memiliki persoalan yang sebelumnya tidak pernah diberitahukan penjual.
Cacat itu tidak selalu berupa atap bocor, dinding retak, atau fondasi bermasalah.
Ada cacat yang jauh lebih serius: status dan kondisi hukum tanah atau bangunan ternyata membuat rumah tersebut tidak dapat digunakan sebagaimana mestinya.
Persoalan semacam ini pernah diperiksa Mahkamah Agung dalam Putusan Nomor 2186 K/Pdt/1999. Dalam perkara tersebut, rumah yang telah dibeli ternyata berdiri di atas tanah yang berada dalam batas sempadan sungai atau jalur hijau.
Mahkamah Agung menilai kondisi tersebut sebagai cacat tersembunyi dan menyatakan penjual telah melakukan perbuatan melawan hukum karena tetap menjual rumah tersebut kepada pembeli meskipun mengetahui adanya persoalan tersebut.
Cacat Tersembunyi Bukan Sekadar Kerusakan Fisik
Dalam hukum perdata, konsep cacat tersembunyi dikenal dalam Pasal 1504 KUHPerdata.
Ketentuan tersebut pada pokoknya mewajibkan penjual menanggung cacat tersembunyi pada barang yang dijual apabila cacat tersebut membuat barang tidak dapat digunakan sesuai tujuan pembelian, atau sedemikian serius sehingga seandainya pembeli mengetahui keberadaannya, ia tidak akan membeli barang tersebut.
Artinya, cacat tersembunyi tidak harus selalu tampak secara fisik.
Pasal 1505 KUHPerdata bahkan membedakan cacat tersembunyi dengan cacat yang dapat dilihat atau diketahui sendiri oleh pembeli. Penjual pada prinsipnya tidak wajib menjamin cacat yang memang sudah terlihat dan diketahui pembeli ketika transaksi dilakukan.
Dalam transaksi rumah, persoalan menjadi lebih kompleks karena objek yang dibeli bukan hanya bangunan.
Pembeli juga membeli hak dan manfaat atas tanah tempat rumah tersebut berdiri.
Karena itu, status tanah, peruntukan kawasan, batas sempadan, legalitas bangunan, hingga kesesuaian dengan ketentuan tata ruang dapat menjadi aspek yang sangat menentukan.
Jika persoalan tersebut tidak terlihat oleh pembeli dan tidak diberitahukan oleh penjual, tetapi kemudian membuat rumah tidak dapat dimanfaatkan sebagaimana seharusnya, persoalannya tidak lagi sekadar cacat fisik.
Ia dapat menjadi cacat tersembunyi yang memiliki konsekuensi hukum.
Rumah di Pinggir Sungai Jadi Sengketa
Perkara yang menjadi dasar Putusan MA Nomor 2186 K/Pdt/1999 bermula dari jual beli rumah antara Tju Elina Christina sebagai pembeli dan PT Jondul Jaya Sakti Pusat atau PT JJSP sebagai pengembang.
Transaksi tersebut berujung pada diterbitkannya Hak Guna Bangunan atas nama pembeli pada 1 Juli 1993 dengan luas tanah 176 meter persegi.
Masalah muncul ketika pembeli mengurus izin mendirikan bangunan untuk memisahkan atau memecah IMB Nomor 104 Tahun 1992.
Permohonan tersebut ditolak pemerintah daerah.
Alasannya, tanah dan bangunan rumah berada dalam batas sempadan sungai. Area sepanjang 12,5 meter dari pinggir sungai seharusnya diperuntukkan bagi penghijauan dan kelestarian lingkungan.
Dengan kata lain, persoalan tersebut bukan baru muncul setelah rumah dibeli. Lokasi rumah sejak awal sudah berada dalam kondisi yang membatasi pembangunan karena berkaitan dengan kawasan sempadan sungai.
Pembeli kemudian menggugat pengembang.
Dalilnya jelas: pengembang telah menjual tanah dan rumah yang secara hukum memiliki persoalan, padahal pembeli tidak mengetahui kondisi tersebut ketika melakukan transaksi.
MA: Penjual Mengetahui, Tetapi Tetap Menjual
Mahkamah Agung kemudian melihat persoalan tersebut bukan sekadar sebagai sengketa jual beli biasa.
MA menilai bukti-bukti yang diajukan pembeli telah membuktikan bahwa rumah tersebut mengandung cacat tersembunyi.
Cacat itu berupa pembangunan rumah di atas tanah yang berada pada jalur hijau dan melanggar batas sempadan yang telah ditentukan.
Yang membuat persoalan menjadi serius adalah posisi penjual.
PT JJSP merupakan pengembang perumahan. Dalam kapasitas tersebut, pengembang dinilai mengetahui kondisi dan ketentuan mengenai lokasi tanah yang dibangun dan dijualnya.
Namun, rumah tersebut tetap dijual kepada pembeli.
Atas dasar itu, Mahkamah Agung menyatakan penjual telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan pembeli.
Konsekuensinya bukan sekadar permintaan agar penjual memperbaiki bangunan.
Jual beli rumah tersebut harus dibatalkan dan penjual dihukum mengembalikan uang yang telah dibayarkan pembeli.
Kaidah ini penting karena menunjukkan bahwa persoalan cacat tersembunyi dapat masuk ke wilayah perbuatan melawan hukum, terutama ketika penjual mengetahui kondisi yang merugikan pembeli tetapi tetap melakukan transaksi tanpa memberikan informasi yang semestinya.
Pembeli Jangan Hanya Periksa Sertifikat
Perkara tersebut memberikan pelajaran penting bagi masyarakat yang hendak membeli rumah.
Selama ini pemeriksaan legalitas properti sering kali berhenti pada pertanyaan: apakah sertifikatnya ada?
Padahal, sertifikat bukan satu-satunya hal yang perlu diperiksa.
Pembeli juga perlu mengetahui apakah tanah dan bangunan sesuai dengan peruntukan kawasan, apakah terdapat batas sempadan, apakah bangunan memiliki izin yang sesuai, apakah terdapat sengketa, serta apakah kondisi fisik dan legalitas bangunan sesuai dengan informasi yang diberikan penjual.
Hal ini semakin penting ketika pembelian dilakukan melalui pengembang.
Undang-Undang Perlindungan Konsumen juga memberikan kerangka perlindungan terhadap konsumen dari informasi atau penawaran yang tidak sesuai.
Selain itu, ketentuan mengenai pembangunan perumahan melarang pembangunan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan sarana dan prasarana serta utilitas umum yang diperjanjikan.
Dengan demikian, informasi yang diberikan kepada calon pembeli bukan persoalan administratif belaka.
Informasi tersebut dapat menentukan apakah pembeli benar-benar memberikan persetujuan untuk membeli suatu properti secara sadar.
Penjual Tidak Boleh Menyembunyikan Persoalan Material
Kaidah dari Putusan 2186 K/Pdt/1999 pada akhirnya berbicara tentang itikad baik dalam transaksi.
Jual beli tidak boleh hanya dilihat sebagai pertukaran uang dengan barang.
Ada kewajiban bagi para pihak untuk bertindak secara jujur dan tidak menyembunyikan keadaan penting yang dapat memengaruhi keputusan pihak lainnya.
Terlebih dalam transaksi properti, posisi penjual dan pembeli sering kali tidak seimbang dalam hal informasi.
Pengembang mengetahui kondisi teknis, status perizinan, tata ruang, serta berbagai persoalan yang berkaitan dengan proyek. Sementara pembeli umumnya hanya mengandalkan informasi yang diberikan penjual dan hasil pemeriksaan yang dapat dilakukannya.
Karena itu, ketika penjual mengetahui adanya kondisi material yang dapat menyebabkan properti tidak dapat digunakan sebagaimana tujuan pembelian tetapi tetap menjualnya tanpa memberikan informasi yang memadai, persoalannya dapat berkembang menjadi tanggung jawab hukum.
Putusan MA tersebut juga menunjukkan bahwa cacat tersembunyi tidak selalu berarti kerusakan yang baru terlihat setelah rumah ditempati.
Cacat dapat berupa keadaan hukum atau keadaan objektif atas tanah dan bangunan yang tidak diketahui pembeli ketika transaksi dilakukan, tetapi secara nyata memengaruhi manfaat dan penggunaan properti.
Bagi pembeli, pelajarannya sederhana: jangan hanya bertanya apakah rumah sudah bersertifikat dan berizin. Tanyakan pula rumah itu boleh berdiri di sana atau tidak.
Sebab rumah yang tampak sempurna secara fisik bisa saja menyimpan persoalan hukum yang baru terlihat setelah transaksi selesai.
Dan ketika persoalan itu sengaja disembunyikan oleh penjual, hukum tidak selalu membiarkan pembeli menanggung kerugiannya sendirian.
