EDUKASI – Membeli rumah dari developer bukan sekadar transaksi membayar uang lalu menunggu kunci diserahkan. Di baliknya terdapat serangkaian janji hukum: kapan rumah selesai dibangun, kapan serah terima dilakukan, bagaimana spesifikasi bangunan, hingga apa konsekuensinya jika developer tidak memenuhi jadwal.
Masalah muncul ketika tanggal serah terima sudah lewat, tetapi rumah belum juga diserahkan.
Alasannya bisa bermacam-macam: pembangunan belum selesai, perizinan belum tuntas, fasilitas belum tersedia, sertifikat masih diproses, atau developer hanya meminta pembeli menunggu tanpa kepastian.
Lantas, apakah pembeli dapat meminta ganti rugi karena developer terlambat menyerahkan rumah?
Jawabannya: bisa, sepanjang terdapat kewajiban yang jelas dalam perjanjian dan keterlambatan tersebut dapat dipertanggungjawabkan kepada developer.
Dasar hukumnya tidak hanya berasal dari kontrak atau PPJB, tetapi juga dari ketentuan perlindungan konsumen dan regulasi khusus bidang perumahan.
Waktu Serah Terima Bukan Sekadar Janji Promosi
Dalam transaksi rumah, calon pembeli sering mendapatkan informasi mengenai jadwal pembangunan dan serah terima sejak tahap pemasaran.
Regulasi perumahan mengatur hal tersebut secara cukup jelas.
Pasal 22F ayat (2) PP Nomor 12 Tahun 2021 mewajibkan pelaku pembangunan yang menerima pembayaran pada saat pemasaran untuk menyampaikan informasi mengenai jadwal pelaksanaan pembangunan, jadwal penandatanganan PPJB, serta jadwal penandatanganan akta jual beli dan serah terima rumah. PP Nomor 12 Tahun 2021 sampai saat ini berstatus berlaku.
Lebih penting lagi, Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 menentukan bahwa PPJB paling sedikit memuat sejumlah hal, termasuk waktu serah terima bangunan, hak dan kewajiban para pihak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.
Artinya, tanggal serah terima yang tercantum dalam PPJB bukan sekadar catatan administratif.
Ia merupakan bagian dari prestasi yang harus diperhatikan dalam hubungan hukum antara developer dan pembeli.
Developer Bisa Dianggap Wanprestasi
Hubungan antara pembeli dan developer pada dasarnya merupakan hubungan kontraktual.
Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan empat syarat sahnya perjanjian, yakni adanya kesepakatan, kecakapan para pihak, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal.
Apabila syarat tersebut terpenuhi, Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Perjanjian juga harus dilaksanakan dengan itikad baik berdasarkan Pasal 1338 ayat (3).
Karena itu, ketika PPJB secara jelas menetapkan bahwa rumah harus diserahkan pada tanggal tertentu, developer pada prinsipnya wajib memenuhi kewajiban tersebut.
Keterlambatan dapat menjadi bentuk wanprestasi.
Pasal 1238 KUH Perdata mengatur keadaan lalai, termasuk ketika perikatan menentukan bahwa debitur dianggap lalai karena lewatnya waktu yang telah ditentukan.
Dengan kata lain, apabila PPJB sudah menetapkan batas waktu serah terima dan developer melewatinya tanpa dasar hukum yang dapat dibenarkan, pembeli memiliki dasar untuk mempersoalkan keterlambatan tersebut.
Bisa Menuntut Ganti
Pasal 1243 KUH Perdata menjadi salah satu dasar penting untuk menuntut penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya suatu perikatan setelah pihak yang berkewajiban dinyatakan lalai dan tetap tidak memenuhi kewajibannya.
Sementara Pasal 1267 KUH Perdata memberikan pilihan kepada pihak yang dirugikan karena perikatan tidak dipenuhi untuk menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan perjanjian, dengan penggantian biaya, kerugian, dan bunga.
Dalam konteks rumah, bentuk tuntutannya dapat bergantung pada isi PPJB dan kerugian yang benar-benar dialami.
Misalnya, pembeli dapat meminta:
- developer segera menyerahkan rumah sesuai perjanjian;
- pembayaran denda keterlambatan apabila memang diperjanjikan;
- ganti rugi atas kerugian yang dapat dibuktikan;
- pembatalan perjanjian dalam kondisi yang memenuhi ketentuan; atau
- pengembalian pembayaran sesuai mekanisme yang berlaku.
Namun, ganti rugi tidak otomatis berarti developer harus membayar seluruh kerugian yang diklaim pembeli. Kerugian tetap harus memiliki dasar, hubungan sebab-akibat, dan dapat dibuktikan.
Perlindungan Bagi Pembeli
Pembeli rumah pada dasarnya juga berada dalam posisi sebagai konsumen.
Pasal 7 huruf f dan g UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mewajibkan pelaku usaha memberikan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan barang atau jasa yang diperdagangkan, termasuk apabila barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian. UU Perlindungan Konsumen saat ini masih berstatus berlaku.
Kemudian Pasal 19 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen menegaskan tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.
Ketentuan tersebut penting karena posisi pembeli tidak semata-mata bergantung pada isi PPJB.
Ada pula perlindungan yang diberikan oleh undang-undang sebagai konsumen.
Bagaimana Jika PPJB Memuat Denda Keterlambatan?
Ini justru menjadi salah satu bagian paling penting yang harus diperiksa pembeli.
Misalnya dalam PPJB terdapat klausul: “Apabila developer terlambat menyerahkan rumah, developer dikenakan denda sebesar … per hari.”
Jika kondisi tersebut benar-benar terjadi dan tidak terdapat alasan pembebasan tanggung jawab yang sah berdasarkan kontrak atau hukum, klausul tersebut dapat menjadi dasar tuntutan pembeli.
Karena itu, jangan hanya membaca halaman pertama PPJB.
Periksa bagian yang mengatur:
- tanggal atau batas waktu serah terima;
- toleransi keterlambatan;
- keadaan kahar atau force majeure;
- denda keterlambatan;
- pembatalan PPJB;
- mekanisme pengembalian uang;
- penyelesaian sengketa.
Regulasi sendiri mensyaratkan waktu serah terima bangunan serta ketentuan pembatalan dan penyelesaian sengketa menjadi bagian dari muatan PPJB.
Bagaimana Jika Developer Berdalih Force Majeure?
Developer tidak selalu otomatis bersalah hanya karena serah terima terlambat.
Harus diperiksa terlebih dahulu mengapa keterlambatan terjadi.
Misalnya, apabila developer menghadapi keadaan yang secara hukum benar-benar memenuhi klausul force majeure dalam PPJB, konsekuensinya dapat berbeda.
Sebaliknya, alasan seperti keterlambatan internal pembangunan, masalah manajemen proyek, kekurangan tenaga kerja, atau persoalan administratif yang sebenarnya menjadi tanggung jawab developer tidak serta-merta dapat disebut sebagai force majeure.
Karena itu, pembeli berhak meminta penjelasan mengenai dasar keterlambatan, bukti keadaan yang diklaim sebagai force majeure, serta konsekuensinya terhadap jadwal serah terima.
Bagaimana Jika Pembeli Ingin Membatalkan Pembelian?
Regulasi perumahan juga memberikan perlindungan ketika pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal tertentu dalam tahap pemasaran.
Pasal 22H ayat (1) PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur bahwa apabila pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22F ayat (2) huruf a dan/atau huruf b, calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun.
Kemudian Pasal 22H ayat (2) mengatur bahwa apabila pembatalan dilakukan karena kelalaian pelaku pembangunan, seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli.
Perlu dicatat, ketentuan ini berkaitan dengan jadwal yang disebut secara spesifik dalam Pasal 22F. Karena itu, jangan otomatis menyimpulkan setiap keterlambatan serah terima pasti memberikan hak pembatalan berdasarkan Pasal 22H. Untuk keterlambatan serah terima, pembeli harus melihat pula ketentuan PPJB dan dasar wanprestasi dalam KUH Perdata.
Apa yang Sebaiknya Dilakukan Pembeli?
Jangan hanya mengandalkan komunikasi melalui telepon atau pesan WhatsApp.
Jika tanggal serah terima telah lewat, pembeli sebaiknya:
Pertama, kumpulkan seluruh dokumen.
Simpan PPJB, brosur, bukti pembayaran, kuitansi, jadwal pembangunan, bukti komunikasi, surat pemberitahuan developer, dan dokumen lainnya.
Kedua, cek klausul keterlambatan.
Pastikan berapa lama batas serah terima, apakah ada masa toleransi, berapa denda yang disepakati, dan apa konsekuensi jika developer gagal memenuhi kewajiban.
Ketiga, minta penjelasan tertulis.
Jangan puas dengan jawaban lisan seperti “segera selesai” atau “masih dalam proses”. Mintalah jadwal serah terima baru dan alasan keterlambatan secara tertulis.
Keempat, kirim somasi jika diperlukan.
Somasi penting untuk memberikan kesempatan kepada developer memenuhi kewajibannya sekaligus memperjelas posisi hukum pembeli. Namun, apabila kontrak sendiri sudah menentukan bahwa lewatnya waktu membuat pihak dianggap lalai, status lalai dapat mengikuti ketentuan kontrak tersebut. Prinsip ini berkaitan dengan Pasal 1238 KUH Perdata.
Kelima, tempuh penyelesaian sengketa.
Jika developer tidak menyelesaikan persoalan, pembeli dapat mempertimbangkan mekanisme penyelesaian sengketa konsumen atau mengajukan gugatan perdata, dengan memperhatikan klausul penyelesaian sengketa dalam PPJB.
Jangan Asal Menghitung Kerugian
Salah satu kesalahan pembeli adalah langsung menghitung kerugian berdasarkan angka yang dianggap wajar.
Padahal, dalam gugatan, kerugian harus dapat dijelaskan dasar dan bukti pendukungnya.
Misalnya pembeli selama rumah belum diserahkan harus mengeluarkan biaya sewa tempat tinggal. Bukti pembayaran sewa dapat menjadi dokumen penting untuk menunjukkan adanya kerugian nyata.
Begitu pula biaya tambahan tertentu yang benar-benar timbul karena keterlambatan, sepanjang mempunyai hubungan yang dapat dibuktikan dengan kelalaian developer.
Semakin jelas hubungan antara keterlambatan, kerugian, dan bukti yang tersedia, semakin mudah tuntutan tersebut diuji.
Jadi, Bisakah Pembeli Minta Ganti Rugi? Bisa.
Keterlambatan serah terima rumah dapat menjadi wanprestasi apabila developer tidak memenuhi kewajiban yang telah ditentukan dalam PPJB dan tidak memiliki alasan pembenar yang sah.
Dasar hukumnya antara lain:
- Pasal 22F dan Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 mengenai jadwal pembangunan, serah terima, dan muatan PPJB;
- Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat sah perjanjian;
- Pasal 1338 KUH Perdata mengenai kekuatan mengikat dan pelaksanaan perjanjian dengan itikad baik;
- Pasal 1238 KUH Perdata mengenai keadaan lalai;
- Pasal 1243 KUH Perdata mengenai ganti rugi akibat tidak dipenuhinya perikatan;
- Pasal 1267 KUH Perdata mengenai pilihan menuntut pemenuhan atau pembatalan disertai ganti rugi;
- Pasal 7 dan Pasal 19 UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai kewajiban dan tanggung jawab pelaku usaha.
Namun, satu hal harus diingat: tanggal serah terima dalam PPJB adalah titik penting untuk menentukan apakah developer telah memenuhi atau melanggar kewajibannya.
Karena itu, ketika kunci rumah tak kunjung diserahkan, pembeli tidak harus sekadar menunggu.
Baca kontraknya, hitung batas waktunya, dokumentasikan kerugiannya, dan gunakan mekanisme hukum yang tersedia.
Sebab, membeli rumah berarti membeli sebuah janji yang dituangkan ke dalam kontrak. Dan ketika janji itu tidak dipenuhi, hukum menyediakan jalan untuk meminta pertanggungjawaban.
