EDUKASI – Sertifikat tanah sering dianggap sebagai bukti kepemilikan yang tidak bisa diganggu gugat. Padahal, dalam keadaan tertentu, sertifikat dapat dipersoalkan, dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum, bahkan dibatalkan melalui mekanisme hukum yang berlaku.
Persoalan ini kerap muncul ketika seseorang menemukan tanah miliknya telah bersertifikat atas nama orang lain, ahli waris mendapati tanah peninggalan orang tua dialihkan tanpa sepengetahuan mereka, atau dua pihak sama-sama memegang dokumen yang mengklaim bidang tanah yang sama.
Lantas, apakah pemilik yang merasa dirugikan bisa langsung menggugat ke pengadilan agar sertifikat tersebut dibatalkan?
Jawabannya, sertifikat tanah dapat dibatalkan, tetapi jalur hukum dan kewenangan pengadilannya bergantung pada pokok sengketa. Perlu dibedakan apakah masalah utamanya menyangkut siapa pemilik tanah yang sebenarnya atau apakah penerbitan sertifikat mengandung cacat administrasi maupun cacat hukum.
Kesalahan menentukan jalur hukum dapat membuat gugatan tidak menyelesaikan persoalan, bahkan berisiko dinyatakan tidak dapat diterima.
Sertifikat Tanah Bukan Bukti yang Mutlak
Dasar hukum pendaftaran tanah di Indonesia antara lain terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang ketentuannya perlu dibaca bersama perubahan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Pasal 19 UUPA mengatur penyelenggaraan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum. Sementara itu, Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Artinya, sertifikat memiliki kekuatan pembuktian yang penting, tetapi tidak selalu menutup kemungkinan adanya gugatan atau pemeriksaan terhadap keabsahannya.
Sebagai contoh, sertifikat bisa dipersoalkan jika ternyata diterbitkan berdasarkan dokumen palsu, terdapat tumpang tindih hak, terjadi kesalahan dalam penentuan subjek atau objek tanah, atau proses penerbitannya melanggar ketentuan hukum.
Meski demikian, adanya dugaan tersebut tidak otomatis membuat sertifikat gugur. Pihak yang mempersoalkannya tetap harus menunjukkan dasar dan bukti yang memadai melalui mekanisme yang sesuai.
Selain itu, Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur perlindungan bagi pemegang sertifikat yang memperoleh tanah dengan itikad baik, menguasainya secara nyata, dan memiliki sertifikat yang diterbitkan secara sah, apabila selama lima tahun sejak penerbitan sertifikat tidak ada keberatan tertulis atau gugatan yang diajukan sesuai ketentuan tersebut.
Ketentuan lima tahun ini bukan berarti setiap sertifikat otomatis kebal dari gugatan setelah lima tahun. Penerapannya bergantung pada terpenuhi atau tidaknya seluruh persyaratan yang ditentukan dalam pasal tersebut.
Pengadilan Mana yang Berwenang Membatalkan Sertifikat?
Inilah bagian yang paling penting. Sengketa sertifikat tanah tidak selalu harus diajukan ke pengadilan yang sama. Jalur yang tepat ditentukan oleh sifat persoalannya.
1. Pengadilan Negeri: jika sengketa menyangkut kepemilikan tanah
Apabila inti masalahnya adalah siapa yang berhak atas tanah berdasarkan hubungan keperdataan, misalnya sengketa jual beli, warisan, hibah, atau kepemilikan yang diklaim dua pihak, perkara pada prinsipnya dapat diajukan ke Pengadilan Negeri sesuai kewenangannya.
Dalam perkara seperti ini, penggugat perlu menjelaskan dasar haknya dan membuktikan mengapa penguasaan atau klaim pihak lawan tidak sah.
Namun, ada hal yang perlu diperhatikan. Berdasarkan rumusan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 10 Tahun 2020, hakim perdata tidak berwenang membatalkan sertifikat tanah sebagai produk administrasi. Hakim perdata dapat menyatakan sertifikat tidak mempunyai kekuatan hukum apabila tidak didukung alas hak yang sah.
Dengan demikian, tuntutan dalam perkara perdata harus dirumuskan secara tepat. Jika persoalannya adalah kepemilikan, penggugat dapat meminta pengadilan menetapkan haknya berdasarkan bukti yang tersedia dan menyatakan sertifikat pihak lawan tidak mempunyai kekuatan hukum karena tidak memiliki alas hak yang sah.
2. Pengadilan Tata Usaha Negara: jika yang dipersoalkan adalah keputusan administrasi
Berbeda dengan sengketa kepemilikan, apabila pokok masalahnya adalah keabsahan keputusan pejabat pertanahan dalam menerbitkan sertifikat, jalur yang dapat ditempuh adalah Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), sepanjang memenuhi persyaratan hukum acara dan kewenangan PTUN.
Contohnya, penerbitan sertifikat diduga mengandung kesalahan prosedur, kesalahan penerapan peraturan, atau cacat administrasi yang relevan untuk diuji sebagai keputusan tata usaha negara.
Dalam jalur ini, yang dipersoalkan adalah legalitas tindakan atau keputusan administrasi pertanahan. Penggugat perlu menguraikan keputusan yang digugat, alasan hukumnya, serta bukti yang menunjukkan adanya pelanggaran dalam penerbitan keputusan tersebut.
Pengajuan gugatan ke PTUN juga perlu memperhatikan tenggang waktu dan ketentuan prosedural yang berlaku. Karena perhitungan tenggang waktu dapat bergantung pada keadaan perkara, langkah yang aman adalah meminta pemeriksaan hukum sebelum mengajukan gugatan.
Perbedaan kedua jalur tersebut tidak selalu sederhana. Sengketa tanah bisa mengandung unsur kepemilikan sekaligus persoalan administrasi. Karena itu, penting memastikan pokok sengketa dan urutan langkah hukum yang tepat sebelum menyusun gugatan.
Apa Dasar Hukum Pembatalan Sertifikat Tanah?
Salah satu aturan yang secara khusus mengatur penanganan kasus pertanahan adalah Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.
Peraturan tersebut mengatur pembatalan produk hukum pertanahan karena cacat administrasi dan/atau cacat yuridis, serta pembatalan untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht).
Pembatalan juga dapat berkaitan dengan pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Dalam keadaan ini, putusan pengadilan menjadi dasar untuk menindaklanjuti status produk hukum pertanahan melalui prosedur administrasi yang berlaku.
Penting dipahami bahwa putusan pengadilan dan tindakan administratif pembatalan sertifikat merupakan dua hal yang berkaitan, tetapi tidak selalu identik. Putusan yang telah berkekuatan hukum tetap perlu ditindaklanjuti sesuai amar putusan dan ketentuan pertanahan. Dalam kasus tertentu, pihak yang menang harus mengajukan permohonan kepada Kementerian ATR/BPN atau kantor pertanahan yang berwenang agar perubahan status sertifikat diproses.
Langkah yang Harus Dilakukan Jika Sertifikat Diduga Bermasalah
Jika Anda menemukan tanah yang diklaim sebagai milik sendiri ternyata bersertifikat atas nama orang lain, jangan terburu-buru menganggap sertifikat tersebut pasti palsu atau langsung melakukan tindakan terhadap tanahnya.
Ada beberapa langkah yang sebaiknya dilakukan.
Pertama, periksa data pertanahan. Datangi kantor pertanahan sesuai lokasi tanah untuk menelusuri data sertifikat dan informasi terkait bidang tanah, sesuai prosedur yang berlaku. Periksa identitas pemegang hak, luas, batas, riwayat peralihan, dan dokumen yang menjadi dasar penerbitannya sejauh dapat diakses secara sah.
Kedua, kumpulkan bukti hak. Bukti dapat berupa sertifikat atau dokumen tanah terdahulu, akta jual beli, akta hibah, dokumen waris, bukti pembayaran, surat ukur, serta bukti penguasaan fisik. Jika ada dugaan pemalsuan, simpan dokumen dan informasi yang mendukung dugaan tersebut untuk diperiksa lebih lanjut.
Ketiga, pertimbangkan penyelesaian melalui ATR/BPN. Jika terdapat indikasi cacat administrasi atau cacat yuridis, ajukan pengaduan atau permohonan penanganan kasus pertanahan sesuai mekanisme yang berlaku. Dasar yang dapat diperhatikan antara lain Permen ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020. Namun, tidak semua sengketa kepemilikan dapat diselesaikan hanya melalui proses administratif.
Keempat, tentukan jalur pengadilan yang tepat. Jika inti persoalannya adalah siapa pemilik tanah yang sah, analisis kemungkinan gugatan perdata. Jika yang dipersoalkan adalah legalitas keputusan administrasi penerbitan sertifikat, periksa kemungkinan gugatan ke PTUN. Dalam sengketa yang memiliki kedua aspek tersebut, urutan dan rumusan tuntutan perlu ditelaah dengan cermat.
Kelima, tindak lanjuti putusan yang telah berkekuatan hukum tetap. Jika pengadilan telah memutus perkara, pelajari amar putusannya dan penuhi persyaratan yang diperlukan untuk pelaksanaan putusan serta pembaruan data pertanahan. Jangan berasumsi bahwa setiap putusan otomatis menghapus sertifikat dari administrasi pertanahan.
Pada akhirnya, sertifikat tanah memang memiliki kekuatan pembuktian yang kuat, tetapi bukan berarti tidak mungkin dipersoalkan. Kuncinya adalah membedakan sengketa kepemilikan dari cacat administrasi, memilih jalur hukum yang sesuai, dan menyiapkan bukti yang memadai. Dengan langkah yang tepat, pihak yang benar-benar memiliki hak atas tanah dapat memperjuangkan kepastian hukum tanpa terjebak dalam gugatan yang keliru.
