Jendelahukum.com, Seputar Hukum – Seringkali marketing developer mengumbar kenikmatan sebagai konsekuensi jika membeli unit apartement yang dia tawarkan. Mulai dari fasilitas dan lokasi strategis yang diunggulkan sampai dengan legalitas terjamin.
Semuanya begitu terlihat indah dipandang dan didengar. Prosedur dan proses peralihan haknya pun sungguh amat mudah untuk dilakukan. Seperti misalnya tawaran melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai dasar membeli dan memiliki sebuah unit apartement.
PPJB sendiri pada dasarnya merupakan sebuah perjanjian antara pembeli dan penjual sebelum dilakukannya Akta Jual Beli (AJB) karena sebab tertentu. Biasanya PPJB digunakan sebagai tanda jadi membeli suatu apartement karena belum lunasnya akad jual beli (termasuk pajak jual beli). Atau terkait pengurusan sertifikat yang belum selesai atau hal lainnya yang menyebabkan belum bisa dilakukannya AJB.
Perlu diperhatikan bagi setiap orang yang ingin membeli unit apartement, PPJB termasuk ke dalam bagian hukum perjanjian yang diatur dan dilindungi oleh negara. Oleh karenanya PPJB dapat dijadikan alat bukti jika menimbulkan sengketa dikemudian hari.
Hal ini dijelaskan dalam Pasal 1866 KUH Perdata dan Pasal 164 HIR yang mengatur jenis-jenis alat bukti yang diakui dalam hukum perdata ialah : 1) Bukti Surat; 2) Bukti Saksi; 3) Persangkaan; 4) Pengakuan; 5) Sumpah.
Apabila PPJB dibuat dihadapan Notaris, maka PPJB tersebut termasuk kategori akta otentik seperti yang terdapat dalam Pasal 1868 KUH Perdata berbunyi “akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang (notaris) untuk itu dan tempat akta itu dibuat”.
Singkatnya akta otentik ini ialah akta yang dapat dibuktikan secara sempurna dihadapan para hakim dalam agenda sidang pembuktian.
Terkait pembuktian sempurna ini telah diatur di dalam Pasal 1870 KUH Perdata yang berbunyi :
“Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya”.
Dalam pemasarannya, penjualan apartement yang dilakukan dengan dasar PPJB diatur dalam Pasal 3 sampai dengan Pasal 14 Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Yang pada pokoknya mengenai jaminan kepastian hukum bagi pembeli dan aspek administrasi yang harus dipenuhi oleh developer agar segera dilakukannya AJB.
Kemudian pembeli juga dapat menjual atau mengalihkan kepada pihak lainnya dengan pemberitahuan dan persetujuan pihak developer. Kemudian jika telah disetujui oleh developer maka pembeli akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dari penghasilan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 5% dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah tanah yang diterima dari pihak lainnya atau pembeli baru.
Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pmerintah No. 71 tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah No. 48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Meski PPJB diakui keberadaannya oleh hukum di Indonesia, para pembeli juga harus teliti dan pro aktif dalam menanyakan segala hal yang mungkin terjadi. Sebab telah banyak contoh pahit pembeli apartemen yang hak-haknya sebagai konsumen dikesampingkan.
Alangkah baiknya, sebelum membeli apartement khususnya dengan dasar PPJB, pembeli disarankan melakukan konsultasi dan meminta legal opinion dari ahli hukum seperti misalnya seorang pengacara dan konsultan hukum.
Sebagai penutup, adakalanya dalam melakukan jual beli apartemen dengan dasar PPJB kita percaya kata pepatah “sedia payung sebelum hujan”.
Referensi
- KUH Perdata
- Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
- Peraturan Pmerintah No. 71 tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah No. 48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
